Nepremičnine

1. Javna dražba

Prodaja nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj v postopku izvršbe, ki sledi zaznambi sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi in ugotovitvi vrednosti. Vrednost ugotovi sodišče na podlagi cenitve sodnega cenilca in pri določitvi vrednosti upošteva tudi morebitne pravice, ki ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji.

2. Ugotovitev vrednosti nepremičnine

Vrednost nepremičnine sodišče ugotovi na podlagi cenitve sodnega cenilca in pri določitvi vrednosti upošteva tudi morebitne pravice, ki ostanejo na nepremičnini tudi po prodaji.

3. Prodajna cena nepremičnine

1. Javna dražba
Nepremičnine se ne morejo prodati pod 70% ugotovljene vrednosti.

2. Javna dražba
Nepremičnine se lahko prodajo pod ugotovljeno vrednostjo, a ne pod 1/2 (eno polovico) ugotovljene vrednosti.

Lahko pa se kupec z upniki z izjavo na zapisnik na sodišču sporazume, da se nepremičnina proda za ceno nižjo od 70% ugotovljene vrednosti, ali za ceno nižjo od polovice ugotovljene vrednosti.

1. Zavezujoče zbiranje ponudb
Nepremičnine se ne morejo prodati pod 70% ugotovljene vrednosti.

2. Zavezujoče zbiranje ponudb
Nepremičnine se lahko prodajo pod ugotovljeno vrednostjo, a ne pod 1/2 (eno polovico) ugotovljene vrednosti.

Lahko pa se kupec z upniki z izjavo na zapisnik na sodišču sporazume, da se nepremičnina proda za ceno nižjo od 70% ugotovljene vrednosti, ali za ceno nižjo od polovice ugotovljene vrednosti.

4. Kdo lahko sodeluje na javni dražbi?

Na javni dražbi lahko sodeluje vsakdo, prav tako tuje fizične in pravne osebe. Za sodelovanje je potrebno pravočasno vplačati varščino. Pri tem pa je treba upoštevati, da tuje fizične in pravne osebe iz določenih držav v skladu z zakonodajo Republike Slovenije ne morejo pridobiti lastninske pravice na nepremičninah (Rusija, Ukrajina, Belorusija, Kitajska, Tajska in druge tako imenovane tretje države). Ni pa nobenih omejitev za tuje fizične in pravne osebe držav članic EU, EGP, OECD in ZDA. Tuje fizične in pravne osebe iz držav kandidatk za vstop v EU (Makedonija, Srbija, Črna Gora...), pa morajo pridobiti od Ministrstva za pravosodje RS odločbo o obstoju vzajemnosti, da lahko postanejo lastniki nepremičnine.

5. Kdo ne more biti kupec

Kupec nepremičnine ne more biti dolžnik, sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Upoštevati je treba, da tuje fizične in pravne osebe iz določenih držav v skladu z zakonodajo Republike Slovenije, ne morejo pridobiti lastninske pravice na nepremičninah (Rusija, Ukrajina, Belorusija, Kitajska, Tajska in druge tako imenovane tretje države). Ni pa nobenih omejitev za tuje fizične in pravne osebe držav članic EU, EGP, OECD in ZDA. Tuje fizične in pravne osebe iz držav kandidatk za vstop v EU (Makedonija, Srbija, Črna Gora...), pa morajo pridobiti od Ministrstva za pravosodje RS odločbo o obstoju vzajemnosti, da lahko postanejo lastniki nepremičnine.

6. Ogled nepremičnine

Sodišče tistemu, ki se zanima za nakup nepremičnine, na njegovo zahtevo in stroške dovoli, da si jo ogleda. Čas in način ogleda določi sodišče.

7. Varščina

To je denarni  znesek, ki ga mora plačati vsakdo, ki se želi udeležiti javne dražbe. Na javni dražbi nepremičnin v izvršilnem postopku smejo sodelovati le tisti, ki najpozneje 3  delovne dni pred javno dražbo ali pred iztekom roka za zavezujoče zbiranje ponudb vplačajo varščino.  Znaša 1/10 (eno desetino) ugotovljene vrednosti nepremičnine. Neuspelim ponudnikom sodišče vrne  varščino na njihov transakcijski račun, po zakonu mora vrniti v roku 15 dni od datuma javne dražbe ali naroka za odpiranje ponudb. V primeru pa, da uspeli–izbrani kupec ne plača kupnino v roku kot je določeno, se mu varščina ne  vrne.

8. Če je na dražbi prisoten le en ponudnik?

Nepremičnina na javni dražbi se lahko proda tudi, če je prisoten le en ponudnik. Sodišče pa lahko na predlog stranke v izvršilnem postopku glede na okoliščine preloži prodajo nepremičnine.

9. Obveznost uspešnega ponudnika po javni dražbi

Po dražbi sodišče izda sklep o domiku najboljšemu ponudniku. Uspeli ponudnik mora po dražbi plačati kupnino v roku, ki je bil določen v odredbi o prodaji. V primeru, da to ne stori, sodišče pozove na plačilo kupnine drugega najboljšega ponudnika oziroma naslednje najboljše ponudnike po vrsti, ki v to privolijo in podajo izjavo v zvezi z povezanimi osebami.

10. Izročitev nepremičnine kupcu

Po plačilu kupnine sodišče izda sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, ki je potreben za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo. Nato se lahko ureja vpis v zemljiško knjigo. Z vpisom lastninske pravice na kupca se izbrišejo tudi vse pravice in bremena, za katere je sodišče odločilo v sklepu o domiku.

11. Kako varen je nakup nepremičnine na javni dražbi (v postopku izvršbe)?

Kupec nepremičnine v postopku izvršbe dobi stvar prosto vseh zastavnih pravic, hipotek, zemljiškega dolga. Vknjižene zastavne pravice in zemljiški dolg preneha na tej nepremičnini, ko postane sklep o izročitvi  kupcu pravnomočen, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani.

Praviloma so možni tudi dogovori, da kakšna zastavna pravica ostane, a se za toliko zmanjša kupnina.

Ne prenehajo pa: Stvarne služnosti na nepremičini z njeno prodajo ne prenehajo. S prodajo nepremičnine ne prenehajo osebne služnosti, stvarno breme, stavbna pravica, ki so bile vpisane  v zemljiški knjigi  pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na predlog čigar je sodišče dovolilo izvršbo ter upniki zemljiškega dolga. Vendar pa obstoj takih pravic sodišče praviloma upošteva pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine, prav tako je kupec pred nakupom z obstojem teh pravic seznanjen v odredbi o prodaji. Druge osebne služnosti, stvarna bremena in stavbne pravice s prodajo nepremičnine prenehajo razen, če se imetniki teh pravic s kupcem drugače dogovorijo. S prodajo nepremičnine ne preneha najemno ali zakupno razmerje, v tem primeru kupec postane novi najemodajalec ali zakupodajalec. Lahko pa kupec odpove najemno ali zakupno pogodbo z odpovednim rokom enega meseca, če je bila najemna ali zakupna pogodba sklenjena  po pridobitvi upnikove zastavne pravice oz. zemljiškega dolga na tej nepremičnini.