Nepremičnine

1. Javna dražba

Prodaja nepremičnine je eno izmed izvršilnih dejanj v postopku izvršbe, ki sledi zaznambi sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi in ugotovitvi vrednosti.

2. Ugotovitev vrednosti nepremičnine

Vrednost nepremičnine kot osnova za javno dražbo, se potrdi v Odredbi o prodaji (Zaključak o prodaji).

3. Prodajna cena nepremičnine

Postopki začeti pred 15.10.2012:

1. javna dražba
Nepremičnine se lahko prodajo za 2/3 (dve tretjini) ugotovljene vrednosti, vendar ne za manj kot 2/3 ugotovljene vrednosti.

2. javna dražba
Nepremičnine se lahko prodajo za 1/3 (eno tretjino) ugotovljene vrednosti, vendar ne za manj kot 1/3 ugotovljene vrednosti.

Postopki začeti po 15.10.2012:

1. javna dražba
Nepremičnine se lahko prodajo za 2/3 (dve tretjini) ugotovljene vrednosti, vendar ne za manj kot 2/3 ugotovljene vrednosti.

2. javna dražba
Nepremičnine se lahko prodajo za 1/2 (eno polovico) ugotovljene vrednosti, vendar ne za manj kot 1/2 ugotovljene vrednosti.

4. Kdo lahko sodeluje na javni dražbi?

Na javni dražbi lahko sodeluje vsakdo, prav tako tuje fizične in pravne osebe. Za sodelovanje je potrebno pravočasno vplačati varščino.  Pri tem pa je treba upoštevati določene omejitve: nobena tuja fizična in pravna oseba ne more biti lastnik kmetijskih zemljišč, gozdov, zaščitenih področij, s predkupnimi pravicami je omejeno tudi pridobivanje nepremičnin, ki so opredeljene kot kulturna dobrina. Ni pa nobenih omejitev za tuje fizične in pravne osebe iz držav članic EU, za nakup stavbnih zemljišč, stanovanj in poslovnih stavb. Druge tuje fizične in pravne osebe pa lahko postanejo lastniki nepremičnin na podlagi odločbe o obstoju vzajemnosti (reciprocitet).   

5. Kdo ne more biti kupec?

Kupec  ne more biti sodnik, izvršitelj ali kdo drug, ki uradno sodeluje pri prodaji. Nobena tuja fizična in pravna oseba ne more biti lastnik kmetijskih zemljišč, gozdov, zaščitenih področij, s predkupnimi pravicami je omejeno tudi pridobivanje nepremičnin, ki so opredeljene kot kulturna dobrina. Ne morejo pa postati lastniki nepremičnin tuje fizične in pravne osebe, če med državama ne obstaja načelo vzajemnosti oziroma, če ne pridobijo odločbe o obstoju vzajemnosti (reciprocitet).

6. Ogled nepremičnine

V Odredbi o prodaji (Zaključak o prodaji) je določeno, kdaj in na kak način se lahko nepremičnina ogleda. Če nekdo iz opravičenih razlogov ne more opraviti ogleda v tem času, lahko poda zahtevo za ogled drugi dan. Stroške ogleda v tem primeru nosi ta oseba.

7. Varščina

To je denarni  znesek, ki ga mora vplačati vsakdo, ki želi sodelovati na javni dražbi. Varščina znaša 1/10 (eno desetino) ocenjene vrednosti ali izklicne cene. Vplača se pred začetkom dražbe ali pa na transakcijski račun organa, ki vodi postopek ali pa tako kot piše v Odredbi o prodaji (Zaključak o prodaji). Če se varščina vplača na transakcijski račun sodišča, je potrebno sodniku pred začetkom dražbe pokazati potrdilo o vplačilu varščine. Varščina se neuspelim ponudnikom vrne po koncu dražbe.

8. Če je na na dražbi prisoten le en ponudnik?

Nepremičnina se lahko proda tudi, če je prisoten le en ponudnik. Sodišče pa lahko na predlog stranke v izvršilnem postopku glede na okoliščine preloži prodajo nepremičnine.

9. Obveznost uspešnega ponudnika po javni dražbi

Po dražbi sodišče izda sklep o domiku (Rješenje o dosudi) najboljšemu ponudniku. Uspeli ponudnik mora po dražbi plačati kupnino v roku, ki je bil določen v Odredbi o prodaji (Zaključak o prodaji). V primeru, da to ne stori, sodišče pozove na plačilo kupnine drugega najboljšega ponudnika oziroma naslednje najboljše ponudnike po vrsti, ki v to privolijo.

10. Izročitev nepremičnine kupcu

Nato se lahko ureja vpis v zemljiško knjigo. Z vpisom lastninske pravice na kupca se izbrišejo tudi vse pravice in bremena, za katere je sodišče odločilo v sklepu o domiku (Rješenje od dosudi).

11. Kako varen je nakup nepremičnine na javni dražbi (v postopku izvršbe)?

Kupec nepremičnine v postopku izvršbe dobi stvar prosto vseh zastavnih pravic, hipotek, zemljiškega dolga. Vknjižene zastavne pravice in zemljiški dolg preneha na tej nepremičnini, ko postane sklep o izročitvi  kupcu pravnomočen, čeprav zastavni upniki oziroma upniki zemljiškega dolga niso popolnoma poplačani.

Ne prenehajo pa: Stvarne služnosti, stvarno breme in stavbna pravica. S prodajo nepremičnine ne prenehajo tudi osebne služnosti, ki so bile vpisane  v zemljiško knjigo  pred pravicami zastavnih upnikov oziroma upnika, na predlog čigar je sodišče dovolilo izvršbo. Vendar pa obstoj takih pravic sodišče upošteva pri ugotovitvi vrednosti nepremičnine, prav tako je kupec pred nakupom z obstojem teh pravic seznanjen v Odredbi o prodaji (Zaključak o prodaji). Prav tako s prodajo nepremičnine ne preneha najemno ali zakupno razmerje, ki je bilo sklenjeno in vpisano v zemljiško knjigo pred vpisom zastavnih pravic in pred vpisom pravice do poplačila v tej izvršbi. Kupec postane tako novi najemodajalec ali zakupodajalec.